賃貸物件計算機

この計算機の仕組み

賃貸物件のキャッシュフローとは、住宅ローンを含むすべての費用を支払った後に残る家賃です。 購入価格、融資条件、想定家賃、運営費を入力すると、この計算機は毎月のキャッシュフローと、投資家が物件を比較するために使う2つの標準的な指標であるキャップレートと自己資金利回りを示します。

計算式

1. 毎月のキャッシュフロー = $\vA{\text{毎月の家賃}} - \text{毎月の総費用}$(住宅ローンの支払い+固定資産税+保険+HOA+メンテナンス+空室引当金+管理費)。
2. 純営業収益(NOI) = $\vA{\text{年間家賃}} - \text{年間運営費}$、意図的に住宅ローンの支払いを除外しています — NOIはどう融資されているかに関わらず物件自体を表します。
3. キャップレート = $\text{NOI} \div \vB{\text{購入価格}}$ — 融資に関わらず物件を比較する簡便な方法ですが、何が「良い」キャップレートとみなされるかは市場によって大きく異なります。
4. 自己資金利回り = $\text{年間キャッシュフロー} \div \vC{\text{投資した総現金}}$(頭金+クロージングコスト) — 物件の総価値に対してではなく、投資家自身のお金に対するリターンです。

計算例

$\vB{250{,}000\text{ドル}}$の物件、頭金20%、6.5%の30年住宅ローン、家賃$\vA{\text{月}2{,}200\text{ドル}}$、固定資産税年3,000ドル、保険年1,200ドル、メンテナンス8%、空室率5%、管理費8%、クロージングコスト5,000ドルの場合:

1. 毎月の住宅ローン支払い(200,000ドルのローンに対して): 1,264.14ドル。
2. 毎月の総費用(住宅ローン+税金+保険+メンテナンス+空室+管理): 2,076.14ドル。
3. 毎月のキャッシュフロー: $\vA{2{,}200} - 2{,}076.14 = 123.86$ — この物件は、これらの前提でプラスのキャッシュフローが見込まれます。
4. 年間NOI: 16,656ドル、キャップレートは$16{,}656 \div \vB{250{,}000} = 6.66\%$。
5. 自己資金利回り: 実際に投資した$\vC{55{,}000\text{ドル}}$に対して2.70%。