この計算機の仕組み
賃貸と購入は、単なる月々のコストではなく、純資産の結果として比較されます — 購入は住宅にエクイティを築く一方、賃貸は代わりに投資できる現金を自由にするためです。 住宅価格、頭金、住宅ローン金利、相当する家賃、住み続ける予定の期間を入力すると、この計算機はその期間の終わりにおける各選択肢での純資産を予測します。
購入側は、住宅ローンの支払い、継続的な住宅費用(固定資産税、保険、メンテナンスを、正確な地域の料率は前提とするには変動が大きすぎるため1つの調整可能なパーセンテージに統合したもの)、そして住宅の値上がり分から、まだ残っている借入残高と売却にかかる費用を差し引いたものを考慮します。賃貸側は、購入に必要だったであろう現金(頭金とクロージングコスト)を投資し、さらにある年に所有が賃貸よりコストがかかる場合はその金額も投資すると想定します — これは賃貸の「機会費用」の優位性を組み立てる標準的な方法です。
計算式
比較期間の終わりにおける購入の純資産:
賃貸の純資産は、から始まり、想定した投資収益率で毎年成長し、さらにその年に所有が賃貸よりコストがかかった金額(あれば)を加える投資ポートフォリオです:
(プラスなら購入が有利、マイナスなら賃貸が有利)
この計算機はまた損益分岐年も求めます — 購入の純資産が初めて賃貸に追いつく時点です。購入の初期費用が大きいため通常1年目は賃貸の方が良く見えますが、エクイティが築かれ家賃が上昇し続けるにつれてそれが逆転することがあります。
計算例
頭金20%、6.5%の30年住宅ローン、合算年間住宅費用2%/年、年間値上がり率3%、クロージングコスト3%、売却費用6%の400,000ドルの住宅を、年3%上昇する月1,800ドルの家賃、投資収益率**6%**と、7年間比較する場合:
- 頭金: 80,000ドル。クロージングコスト: 12,000ドル。代わりに賃貸する場合、どちらも投資されると想定されます。
- 7年間で、住宅は値上がりし、住宅ローン残高が減少し、エクイティが築かれます。
- この特定の期間でどちらの選択肢が有利か、そして答えが逆転する損益分岐年については、上の自分の結果を確認してください。
よくある間違い
- 頭金の機会費用を無視する。 頭金とクロージングコストに縛られたお金は、そうでなければ投資できたはずです — この計算機の「賃貸」シナリオは特にその金額を投資として計上しており、これが購入を自動的に有利にするのではなく比較を公平にしています。
- 今日の値上がり率が何年も一定であると想定する。 住宅価格は直線的に上昇するわけではありません — 上の値上がり率の前提は予測ではなく計画上の見積もりであり、実際の答えは異なる率で大きく変わることがあります。
- 純資産を比較する際に売却費用を忘れる。 将来の売却時の不動産業者の手数料とクロージングコスト(一般的に売却価格の6〜10%)は、購入が実際にもたらす純額を減らします — この計算機はすでにそれを差し引いていますが、手作業で2つの道を比較する際には忘れやすいものです。