Calculadora de Hipoteca

Cómo funciona esta calculadora

El pago de una hipoteca se calcula a partir del monto del préstamo, la tasa de interés y el plazo, usando la fórmula estándar de amortización a tasa fija. Ingresa esas tres cifras y esta calculadora te muestra tu pago mensual — además del panorama completo: cuánto pagarás en total durante la vida del préstamo, cuánto de eso es interés frente a capital, y cuánto podría ahorrarte en tiempo e interés un pago mensual adicional destinado al capital.

El pago de una hipoteca se mantiene igual cada mes, pero a qué se destina ese pago no: al principio, la mayor parte se destina al interés, y solo una pequeña parte reduce el saldo del capital. Con el tiempo, esa proporción se invierte gradualmente. Las cifras de “interés total” y de pago adicional de esta calculadora provienen de simular ese desglose mes a mes, no de una sola fórmula.

Tu pago mensual de vivienda real suele ser más que solo capital e interés. Los prestamistas a menudo cobran el impuesto predial y el seguro de vivienda junto con el pago del préstamo (retenidos en una cuenta de depósito en garantía (escrow) y pagados en tu nombre), y también podrías deber seguro hipotecario privado (PMI) si tu enganche fue menor al 20%, además de las cuotas de la asociación de propietarios (HOA). Juntas, estas cuatro partes — Principal, Interest, Taxes e Insurance (capital, interés, impuestos y seguro) — se conocen como PITI. Ingresa cualquiera de ellas en “Add property taxes & insurance” y el pago mensual de arriba se convierte en tu costo real total, con un desglose de a dónde va cada dólar.

Ingresar una fecha del primer pago opcional añade una fecha de liquidación estimada — el mes en que harías tu último pago — a los resultados de abajo, según la cantidad de meses que el préstamo realmente tome con el pago que ingresaste (incluyendo cualquier pago mensual adicional destinado al capital).

La fórmula

La fórmula estándar de amortización a tasa fija:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

donde $M$ es el pago mensual, $\vA{P}$ es el capital del préstamo, $\vB{r}$ es la tasa de interés mensual (la tasa anual dividida entre 12), y $\vC{n}$ es el número total de pagos mensuales (el plazo en años multiplicado por 12).

La comparación de pago adicional no tiene una fórmula tan limpia — se simula mes a mes: cada mes, el interés se acumula sobre el saldo restante, el pago (más cualquier monto adicional) reduce ese saldo, y el proceso se repite hasta que el saldo llega a cero. Comparar cuántos meses toma esto con y sin un pago adicional da el tiempo y el interés ahorrados.

Ejemplo resuelto

Un préstamo de $300,000 a una tasa de interés anual del 6% durante 30 años:

1. Tasa mensual: $\vB{r} = 6\% \div 12 = 0.5\%$ ($0.005$ como decimal).
2. Número de pagos: $\vC{n} = 30 \times 12 = 360$.
3. Al aplicar la fórmula se obtiene un pago mensual de aproximadamente $1,798.65.

Durante todo el plazo de 30 años, eso equivale a aproximadamente $647,500 pagados en total — de los cuales cerca de $347,500 son interés, más que el monto original del préstamo. Agregar solo $200 extra hacia el capital cada mes en este mismo préstamo recorta varios años del tiempo de pago y ahorra decenas de miles de dólares en interés, que es exactamente lo que muestra el campo “pago mensual adicional” de arriba para tus propios números.

Errores comunes

• Presupuestar solo para capital e interés. El pago que un prestamista realmente cobra cada mes (PITI) por lo general también incluye el impuesto predial, el seguro de vivienda y el PMI si el enganche es menor al 20% — activa los campos de depósito en garantía de arriba para ver la cifra mensual más completa y realista.
• Olvidar los costos de cierre. Las comisiones de originación, la tasación, el seguro de título y otros costos de cierre únicos suelen sumar varios puntos porcentuales del monto del préstamo, pagaderos al momento de la firma — algo que no se refleja en absoluto en la cifra del pago mensual.
• Asumir que una tasa cotizada está garantizada. Las tasas hipotecarias pueden cambiar entre la preaprobación y el cierre a menos que se haya fijado específicamente un bloqueo de tasa — la tasa usada aquí es ilustrativa, no una garantía de lo que un prestamista realmente ofrecerá.
• Confundir la tasa de interés con la TAE (APR). La tasa de interés determina el pago mensual que se muestra aquí, pero la TAE (que incorpora las comisiones) suele ser más alta y es la mejor cifra para comparar ofertas de préstamo con estructuras de comisiones distintas — consulta la Calculadora de TAE.