The Everything CalculatorCalculate, compare, and decide with confidence.Calculate, Compare, Decide

Calculadora de Propiedad de Alquiler

Operating Expense Assumptions

Monthly Cash Flow

$123.86

The Numbers

  • Monthly mortgage payment: $1,264.14
  • Total monthly expenses: $2,076.14
  • Annual net operating income (NOI): $16,656.00
  • Cap rate: 6.66%
  • Cash-on-cash return: 2.7%

Analysis

  • This property is projected to cash flow positively by 123.86/month after all expenses, including the mortgage payment.

Notes

  • A 6.66% cap rate is one way to compare this property against others — commonly-cited healthy ranges vary a lot by market (often 4-10%), so weigh it against comparable properties in the same area rather than a single universal number.

Recommendations

  • Compare the down payment and monthly payment against buying with a standard mortgage instead of an investment loan using the Mortgage Calculator.
  • If you already own another home, see how much equity you could borrow against instead of a fresh down payment with the Home Equity / HELOC Calculator.

Compare Calculations

Downloads

Includes your inputs and results for this calculation, plus any additional calculations you've compared.

Aviso Legal

Esta calculadora ofrece estimaciones solo con fines informativos y no constituye asesoramiento financiero, médico, legal ni fiscal. Consulta siempre a un profesional cualificado sobre tu situación específica.

Cómo funciona esta calculadora

El flujo de efectivo de una propiedad de alquiler es lo que queda de la renta después de pagar todos los gastos — incluida la hipoteca. Ingresa el precio de compra, los términos de financiamiento, la renta esperada y los gastos operativos, y esta calculadora muestra el flujo de efectivo mensual junto con la tasa de capitalización y el retorno sobre efectivo invertido, dos métricas estándar que los inversionistas usan para comparar propiedades.

La fórmula

  1. Flujo de efectivo mensual = Renta mensual−Costos mensuales totales\vA{\text{Renta mensual}} - \text{Costos mensuales totales} (pago de hipoteca + impuesto predial + seguro + cuota de HOA + mantenimiento + provisión por vacancia + cuota de administración).
  2. Ingreso Operativo Neto (NOI) = Renta anual−Gastos operativos anuales\vA{\text{Renta anual}} - \text{Gastos operativos anuales}, excluyendo deliberadamente el pago de la hipoteca — el NOI describe la propiedad en sí misma, independientemente de cómo se financia.
  3. Tasa de capitalización = NOI÷Precio de compra\text{NOI} \div \vB{\text{Precio de compra}} — una forma rápida de comparar propiedades sin importar el financiamiento, aunque lo que cuenta como una “buena” tasa de capitalización varía significativamente según el mercado.
  4. Retorno sobre efectivo invertido = Flujo de efectivo anual÷Efectivo total invertido\text{Flujo de efectivo anual} \div \vC{\text{Efectivo total invertido}} (pago inicial + costos de cierre) — el retorno sobre el propio dinero del inversionista, a diferencia del valor total de la propiedad.

Ejemplo resuelto

Una propiedad de $250,000\vB{\$250{,}000}, con 20% de pago inicial, una hipoteca a 6.5% a 30 años, que se renta en $2,200/mes\vA{\$2{,}200\text{/mes}}, con $3,000/año de impuesto predial, $1,200/año de seguro, 8% de mantenimiento, 5% de vacancia, 8% de administración, y $5,000 en costos de cierre:

  1. Pago mensual de hipoteca (sobre el préstamo de $200,000): $1,264.14.
  2. Gastos mensuales totales (hipoteca + impuesto + seguro + mantenimiento + vacancia + administración): $2,076.14.
  3. Flujo de efectivo mensual: 2,200−2,076.14=123.86\vA{2{,}200} - 2{,}076.14 = 123.86 — se proyecta que esta propiedad tenga un flujo de efectivo positivo bajo estos supuestos.
  4. NOI anual: $16,656, para una tasa de capitalización de 16,656÷250,000=6.66%16{,}656 \div \vB{250{,}000} = 6.66\%.
  5. Retorno sobre efectivo invertido: 2.70% sobre los $55,000\vC{\$55{,}000} realmente invertidos.

Fuente: Fórmulas estándar de flujo de efectivo, NOI, tasa de capitalización y retorno sobre efectivo invertido de propiedades de alquiler.

Preguntas Frecuentes

¿Qué es una buena tasa de capitalización (cap rate)?

No hay una única respuesta universal — las tasas de capitalización comúnmente citadas como saludables (a menudo entre 4% y 10%) varían mucho según el mercado, el tipo de propiedad y la tolerancia al riesgo. Compara la tasa de capitalización de una propiedad con la de propiedades similares en la misma zona en lugar de con un objetivo fijo.

¿Por qué el Ingreso Operativo Neto (NOI) no incluye el pago de la hipoteca?

El NOI está pensado para describir el desempeño propio de la propiedad, independientemente de cómo se financie — la misma propiedad tiene el mismo NOI ya sea que se compre completamente en efectivo o con una hipoteca grande. La tasa de capitalización (NOI dividido entre el precio) es comparable entre propiedades precisamente por esta razón.

¿Qué es el retorno sobre el efectivo invertido (cash-on-cash return) y en qué se diferencia de la tasa de capitalización?

La tasa de capitalización mide el retorno en relación con el precio total de la propiedad. El retorno sobre el efectivo invertido mide el retorno solo en relación con el efectivo real que aportaste (el pago inicial más los costos de cierre) — toma en cuenta el financiamiento, por lo que una compra muy apalancada puede mostrar un retorno sobre el efectivo invertido muy distinto al que sugeriría su tasa de capitalización.