Calculadora de Alquilar vs. Comprar

Cómo funciona esta calculadora

Alquilar y comprar se comparan como un resultado de patrimonio neto, no solo como un costo mensual — ya que comprar genera plusvalía en una vivienda, mientras que alquilar libera efectivo para invertirlo en su lugar. Ingresa el precio de la vivienda, tu pago inicial, la tasa hipotecaria, la renta comparable y cuánto tiempo planeas quedarte, y esta calculadora proyecta tu patrimonio neto bajo cada opción al final de ese período.

El lado de comprar toma en cuenta tu pago hipotecario, los costos continuos de la vivienda (impuesto predial, seguro y mantenimiento, combinados en un solo porcentaje ajustable ya que las tasas locales exactas varían demasiado como para asumir una sola), y la apreciación de la vivienda, menos lo que aún deberías y lo que cuesta venderla. El lado de alquilar supone que inviertes cualquier efectivo que comprar habría requerido por adelantado (el pago inicial y los costos de cierre), más cualquier monto en que ser propietario cueste más que alquilar en un año dado — una forma estándar de plantear la ventaja del “costo de oportunidad” de alquilar.

La fórmula

Patrimonio neto de comprar al final del período de comparación:

$$\vE{\text{Patrimonio neto al comprar}} = \vA{\text{Valor de la vivienda}} \times (1 - \vB{\text{Costo de venta}\%}) - \vC{\text{Saldo hipotecario restante}}$$

El patrimonio neto de alquilar es un portafolio de inversión que empieza en $\vD{\text{Pago inicial}} + \text{costos de cierre}$ y crece cada año según tu rendimiento de inversión asumido, más cualquier monto en que ser propietario habría costado más que alquilar ese año (si lo hubo):

$$\vF{\text{Patrimonio neto al alquilar}} = \text{valor acumulado del portafolio al final del período de comparación}$$

$\text{Resultado neto} = \vE{\text{Patrimonio neto al comprar}} - \vF{\text{Patrimonio neto al alquilar}}$ (positivo favorece comprar, negativo favorece alquilar)

Esta calculadora también encuentra el año de equilibrio — el punto en que el patrimonio neto de comprar alcanza por primera vez al de alquilar, ya que los mayores costos iniciales de comprar suelen hacer que alquilar se vea mejor en el primer año, pero eso puede invertirse a medida que se genera plusvalía y la renta sigue subiendo.

Ejemplo resuelto

Una vivienda de $400,000 con 20% de pago inicial, una hipoteca a 6.5% a 30 años, 2%/año de costos combinados de la vivienda, 3% de apreciación anual, 3% de costos de cierre y 6% de costos de venta — comparada contra una renta de $1,800/mes que sube 3% al año, con un 6% de rendimiento de inversión, a lo largo de 7 años:

1. Pago inicial: $80,000. Costos de cierre: $12,000. Ambos se asumen invertidos si se alquila en su lugar.
2. A lo largo de 7 años, la vivienda se aprecia y el saldo hipotecario se reduce, generando plusvalía.
3. Consulta tu propio resultado arriba para ver qué opción sale ganando en este horizonte específico — y el año de equilibrio en el que la respuesta se invertiría.

Errores comunes

• Ignorar el costo de oportunidad del pago inicial. El dinero destinado al pago inicial y a los costos de cierre, de otra forma, podría haberse invertido — el escenario de “alquilar” de esta calculadora acredita específicamente ese monto como una inversión, lo cual hace que la comparación sea justa en lugar de favorecer automáticamente la compra.
• Suponer que la tasa de apreciación actual se mantiene estable durante años. El valor de las viviendas no sube en línea recta — el supuesto de apreciación anterior es una estimación de planificación, no un pronóstico, y la respuesta real puede cambiar de forma significativa con una tasa diferente.
• Olvidar los costos de venta al comparar el patrimonio neto. Las comisiones de agentes inmobiliarios y los costos de cierre en una venta futura (comúnmente 6-10% del precio de venta) reducen lo que comprar realmente te deja — esta calculadora ya los resta, pero es fácil olvidarlos al comparar ambos caminos a mano.