Calculadora de Capacidad de Compra de Vivienda

Cómo funciona esta calculadora

La capacidad de compra de vivienda es el precio máximo de casa que un prestamista probablemente aprobaría, estimado a partir del ingreso, las deudas y la “regla 28/36” que la mayoría de los prestamistas hipotecarios de EE. UU. usan como pauta inicial. Ingresa tu ingreso anual, tus pagos de deuda mensuales existentes, tu enganche y los términos de préstamo esperados, y esta calculadora estima ese precio máximo de vivienda.

Esto responde a una pregunta distinta a la de la Mortgage Calculator: esa te indica el pago para un precio de vivienda que ya tienes en mente, mientras que esta trabaja en sentido inverso a partir de tu ingreso y presupuesto para estimar, en primer lugar, qué rango de precios tiene sentido.

La fórmula

La regla 28/36 limita tu pago mensual de vivienda estimado al menor de dos límites:

• Razón inicial (front-end): $\text{Límite inicial} = \vA{\text{Ingreso mensual bruto}} \times \vC{28\%}$ — los costos de vivienda (capital, interés, impuestos y seguro) no deberían superar el 28% de tu ingreso mensual bruto.
• Razón total (back-end): $\text{Límite total} = \vA{\text{Ingreso mensual bruto}} \times \vD{36\%} - \vB{\text{Deudas existentes}}$ — todos los pagos de deuda combinados, incluida la vivienda, no deberían superar el 36% de tu ingreso mensual bruto.

Una vez que se conoce ese pago mensual máximo, la calculadora trabaja en sentido inverso a través de la fórmula de amortización estándar (teniendo en cuenta tu enganche y una tasa estimada de impuesto predial + seguro) para resolver el precio de vivienda que produce exactamente ese pago.

Ejemplo resuelto

Un ingreso de $90,000/año, $\vB{\$300\text{/mes}}$ en deudas existentes, un enganche de $40,000, una tasa de interés del 6.5%, un plazo de 30 años, y un estimado de 1.5%/año para impuesto predial y seguro combinados:

1. Ingreso mensual bruto: $90{,}000 \div 12 = \vA{7{,}500}$ dólares.
2. Límite inicial: $\vA{7{,}500} \times \vC{28\%} = 2{,}100$ dólares.
3. Límite total: $\vA{7{,}500} \times \vD{36\%} - \vB{300} = 2{,}400$ dólares.
4. El menor de los dos, $2,100, es el límite vinculante.
5. Resolviendo en sentido inverso para un precio de vivienda que produzca un pago total de $2,100 (capital + interés + impuesto + seguro) con estos términos: aproximadamente $310,781.