Calculadora de Relación Deuda-Ingreso (DTI)

Cómo funciona esta calculadora

La relación deuda-ingreso (DTI) es el total de tus pagos de deuda mensuales dividido entre tu ingreso mensual bruto, expresado como un porcentaje — el número que más utilizan los prestamistas al decidir cuánto puedes pedir prestado, sobre todo para una hipoteca. Ingresa tu ingreso mensual bruto, tu pago mensual de vivienda y tus otros pagos de deuda mensuales recurrentes a continuación para ver el tuyo.

Dos versiones de la relación importan: tu DTI back-end cuenta cada pago de deuda mensual (vivienda más todo lo demás), mientras que tu DTI front-end cuenta solo los costos de vivienda. Los prestamistas normalmente revisan ambas, ya que una relación front-end baja con mucha otra deuda (préstamos de auto, préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito) igual puede sumar una relación back-end demasiado alta.

La fórmula

$$\text{DTI back-end} = \frac{\vA{\text{Pago de vivienda}} + \vB{\text{Otros pagos de deuda mensuales}}}{\vC{\text{Ingreso mensual bruto}}} \times 100$$ $$\text{DTI front-end} = \frac{\vA{\text{Pago de vivienda}}}{\vC{\text{Ingreso mensual bruto}}} \times 100$$

“Otros pagos de deuda mensuales” se refiere a obligaciones de deuda recurrentes — préstamos de auto, préstamos estudiantiles, préstamos personales y pagos mínimos de tarjetas de crédito — no a gastos variables cotidianos como comestibles o servicios públicos, que los prestamistas no cuentan para el DTI.

Esta calculadora compara tu DTI back-end con las bandas de referencia habituales en préstamos hipotecarios: los préstamos Convencionales normalmente tienen un tope alrededor del 36%, los préstamos FHA alrededor del 43%, y los préstamos VA alrededor del 41% — junto con una guía front-end de aproximadamente 28%. Estas son convenciones ampliamente usadas en la industria, no una regla universal — los prestamistas individuales, los programas de préstamo y tu perfil financiero general (puntaje de crédito, enganche, reservas de efectivo) pueden modificar lo que realmente es alcanzable.

Ejemplo resuelto

Un ingreso mensual bruto de $7,000, un pago de vivienda de $1,600, y $500 en otros pagos de deuda mensuales:

1. Deuda mensual total: $1,600 + $500 = $2,100.
2. DTI back-end: $2,100 ÷ $7,000 × 100 = 30%.
3. DTI front-end: $1,600 ÷ $7,000 × 100 ≈ 22.9%.

Ambas relaciones se mantienen dentro de las bandas de referencia habituales para préstamos Convencionales (36%/28%), FHA (43%) y VA (41%), lo que significa que el perfil de DTI de este prestatario está dentro de las guías de préstamo típicas para los tres tipos de préstamo.

Errores comunes

• Omitir una deuda porque no es un préstamo tradicional. El DTI back-end debe incluir toda obligación mensual recurrente que un prestamista contaría — pagos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito, pensión alimenticia — no solo préstamos a plazos de tipo hipotecario.
• Usar el ingreso neto (a casa) en lugar del ingreso bruto. El DTI se calcula convencionalmente sobre el ingreso mensual bruto, antes de impuestos y otras retenciones, no sobre la cifra menor que realmente llega a la cuenta bancaria.
• Olvidar que el nuevo pago hipotecario en sí debe incluirse en el cálculo. Al buscar una vivienda, el pago de vivienda usado aquí debe ser el NUEVO pago que se está considerando, no la renta actual ni una hipoteca más pequeña que está a punto de ser reemplazada.