Mieten-vs-Kaufen-Rechner

So Funktioniert Dieser Rechner

Mieten und Kaufen werden als Nettovermögensergebnis verglichen, nicht nur als monatliche Kosten — da Kaufen Eigenkapital in einem Haus aufbaut, während Mieten Bargeld für Investitionen freisetzt. Geben Sie den Hauspreis, Ihre Anzahlung, den Hypothekenzinssatz, vergleichbare Miete und wie lange Sie bleiben möchten ein, und dieser Rechner projiziert Ihr Nettovermögen unter jeder Option am Ende dieses Zeitraums.

Die Kaufseite berücksichtigt Ihre Hypothekenzahlung, laufende Hauskosten (Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung, kombiniert in einen anpassbaren Prozentsatz, da genaue lokale Sätze zu stark variieren, um sie anzunehmen) und die Wertsteigerung des Hauses, abzüglich dessen, was Sie noch schulden würden und was der Verkauf kostet. Die Mietseite geht davon aus, dass Sie jedes Bargeld investieren, das der Kauf im Voraus erfordert hätte (die Anzahlung und Abschlusskosten), plus jeden Betrag, den Eigentum in einem gegebenen Jahr mehr kostet als Mieten — eine Standardweise, den Opportunitätskostenvorteil des Mietens zu rahmen.

Die Formel

Das Nettovermögen beim Kauf am Ende des Vergleichszeitraums:

$$\vE{\text{Nettovermögen Kauf}} = \vA{\text{Hauswert}} \times (1 - \vB{\text{Verkaufskosten}\%}) - \vC{\text{Verbleibender Hypothekensaldo}}$$

Das Nettovermögen beim Mieten ist ein Anlageportfolio, das bei $\vD{\text{Anzahlung}} + \text{Abschlusskosten}$ beginnt und jedes Jahr mit Ihrer angenommenen Anlagerendite wächst, plus jedem Betrag, den Eigentum in diesem Jahr mehr gekostet hätte als Mieten (falls vorhanden):

$$\vF{\text{Nettovermögen Miete}} = \text{angesammelter Portfoliowert am Ende des Vergleichszeitraums}$$

$\text{Nettoergebnis} = \vE{\text{Nettovermögen Kauf}} - \vF{\text{Nettovermögen Miete}}$ (positiv begünstigt Kaufen, negativ begünstigt Mieten)

Dieser Rechner findet auch das Break-Even-Jahr — den Punkt, an dem das Nettovermögen des Kaufs erstmals das des Mietens einholt, da die größeren Vorabkosten des Kaufs üblicherweise bedeuten, dass Mieten im ersten Jahr besser aussieht, aber das kann sich umkehren, wenn Eigenkapital aufgebaut wird und die Miete weiter steigt.

Beispielrechnung

Ein Haus für 400.000 $ mit 20% Anzahlung, einer 6,5%-30-Jahres-Hypothek, 2%/Jahr kombinierten Hauskosten, 3% jährlicher Wertsteigerung, 3% Abschlusskosten und 6% Verkaufskosten — verglichen mit 1.800 $/Monat Miete, die um 3% pro Jahr steigt, mit einer 6%-Anlagerendite, über 7 Jahre:

1. Anzahlung: 80.000 $. Abschlusskosten: 12.000 $. Beide angenommen investiert, wenn stattdessen gemietet würde.
2. Über 7 Jahre steigt der Wert des Hauses und der Hypothekensaldo schrumpft, wodurch Eigenkapital aufgebaut wird.
3. Sehen Sie Ihr eigenes Ergebnis oben, welche Option bei diesem spezifischen Zeithorizont besser abschneidet — und das Break-Even-Jahr, an dem sich die Antwort umkehren würde.

Häufige Fehler

• Die Opportunitätskosten der Anzahlung ignorieren. Geld, das in einer Anzahlung und Abschlusskosten gebunden ist, hätte sonst investiert werden können — das „Miet”-Szenario dieses Rechners rechnet diesen Betrag speziell als Investition an, was den Vergleich fair macht, statt automatisch Kaufen zu begünstigen.
• Annehmen, dass die heutige Wertsteigerungsrate über Jahre stabil bleibt. Hauswerte steigen nicht linear — die obige Wertsteigerungsannahme ist eine Planungsschätzung, keine Prognose, und die tatsächliche Antwort kann sich bei einem anderen Satz erheblich verschieben.
• Verkaufskosten beim Vergleich des Nettovermögens vergessen. Maklerprovisionen und Abschlusskosten bei einem zukünftigen Verkauf (üblicherweise 6-10% des Verkaufspreises) reduzieren, was Kaufen Ihnen tatsächlich einbringt — dieser Rechner zieht sie bereits ab, aber es ist leicht, dies zu vergessen, wenn man die beiden Wege von Hand vergleicht.